在美國做房東如何交稅減稅

2020-2-24 09:16:17

來源:東方網

  據美國華人工商網2月19日消息,近年來,海外房産投資熱潮涌現,不少投資者選擇出租房産從而獲益不菲。將美國的房屋或者其中的一間出租,既能節省一部分開支,又能避免房子的空置。不過,這部分的收入是要交稅的。如果有效合理抵稅呢?

  按照美國現行的稅務體系,未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為“非居民外籍人士”。非居民的應納稅收入一般分為兩類:A.與美國貿易或業務無關的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率徵收預提所得稅。B.與美國貿易或業務有關的收入,包括就業收入——減去扣除額後,按照適用於美國公民和居民的常規分級所得稅率徵稅。

  因此,美國非居民納稅個人可以將房地産出租凈收益(扣除出租房産的維護費用等)適用於以上B類——“與美國貿易或業務有關的收入”。海外投資者的這部分美國租金收入,可根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅,而非30%的固定稅率。

  現行的“美國公民和居民的常規個稅稅率”,採用分級所得稅徵收辦法,最低為10%,最高為39.6%。如何徵收?可分兩步,計算繳稅數額,按照個人所得分級稅率計算稅費。以50萬美金的房産為例。假設一棟價值50萬美金的獨立屋,一年的租金收入有42000美金,扣除房地産稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10000美金,則此出租房産凈收入為32000美金。根據聯邦稅率,在8500美金內上繳的稅率為10%,剩下的23500美金需要繳的稅率為15%,兩者加起來為4375美金。

  不過在交稅之前,有很多的機會和辦法可以減稅。你可以將出租這件房間的花費完全扣除。比如,買房時的費用。可以分為以下幾類:與房屋交易有關的費用如産權的轉讓費、産權的保險費、律師費、産權的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入,不可以抵稅的,但可以附加在房子的成本上,將來出售時用來降低房子的增值稅。與申請房屋貸款有關的費用如房産的估價費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關的費用,如果是自住房是不可以抵稅的,也不可以加入成本。但如果是出租房,則可以按照貸款的期限來折舊抵稅。租金帶來的各項費用如貸款的利息、房地産稅、保險費、管理費,甚至為管理出租房發生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等,都可以抵扣當年的租金收入。但要注意:當年的出租必須在14天以上,或者既有出租也有自住時,自住的天數不能夠超過出租天數的10%,才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義,發生的各種費用才可以抵稅。修理費如果房屋需要修理,而修理並沒有增加房屋的價值,也不會延長房屋的價值,僅僅是維持房屋現有的使用狀況而發生的費用,當年是可以抵扣租金收入的,如漏水或者是破損墻體刷漆,或者修理壞了的窗戶等等費用。而如果是把屋頂重新修一下,比如更隔熱,更保暖,或者替換房間裏的大件物品,能夠增加房屋價值的,則不能在當年全部來抵稅,這些成本只能逐年攤銷。

  此外,一些折舊的費用也可以抵扣相關稅費。租金納稅注意事項通常,非居民外籍人士在美國擁有出租房産收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表。一份給聯邦申報聯邦個人所得稅,一份給房産所在州申報州個人所得稅。當房産無法順利出租或因其他原因而入不敷出時,即使個人所得稅為零,仍然需要申報。比如,大家一年的美國租金收入為1.2萬美元,但物業費、房産稅、維修費、水電費等支出共2萬美元,則業主出租房産凈虧損8千美元。這時,業主千萬不要以為出租房産處於虧損狀態,無需繳納個人所得稅就不需要申報了。如果不申報,美國國稅局會根據此房産的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報,則可避免這樣的事情發生。

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在美國做房東如何交稅減稅

2020年2月24日 09:16 來源:東方網

  據美國華人工商網2月19日消息,近年來,海外房産投資熱潮涌現,不少投資者選擇出租房産從而獲益不菲。將美國的房屋或者其中的一間出租,既能節省一部分開支,又能避免房子的空置。不過,這部分的收入是要交稅的。如果有效合理抵稅呢?

  按照美國現行的稅務體系,未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為“非居民外籍人士”。非居民的應納稅收入一般分為兩類:A.與美國貿易或業務無關的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率徵收預提所得稅。B.與美國貿易或業務有關的收入,包括就業收入——減去扣除額後,按照適用於美國公民和居民的常規分級所得稅率徵稅。

  因此,美國非居民納稅個人可以將房地産出租凈收益(扣除出租房産的維護費用等)適用於以上B類——“與美國貿易或業務有關的收入”。海外投資者的這部分美國租金收入,可根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅,而非30%的固定稅率。

  現行的“美國公民和居民的常規個稅稅率”,採用分級所得稅徵收辦法,最低為10%,最高為39.6%。如何徵收?可分兩步,計算繳稅數額,按照個人所得分級稅率計算稅費。以50萬美金的房産為例。假設一棟價值50萬美金的獨立屋,一年的租金收入有42000美金,扣除房地産稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10000美金,則此出租房産凈收入為32000美金。根據聯邦稅率,在8500美金內上繳的稅率為10%,剩下的23500美金需要繳的稅率為15%,兩者加起來為4375美金。

  不過在交稅之前,有很多的機會和辦法可以減稅。你可以將出租這件房間的花費完全扣除。比如,買房時的費用。可以分為以下幾類:與房屋交易有關的費用如産權的轉讓費、産權的保險費、律師費、産權的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入,不可以抵稅的,但可以附加在房子的成本上,將來出售時用來降低房子的增值稅。與申請房屋貸款有關的費用如房産的估價費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關的費用,如果是自住房是不可以抵稅的,也不可以加入成本。但如果是出租房,則可以按照貸款的期限來折舊抵稅。租金帶來的各項費用如貸款的利息、房地産稅、保險費、管理費,甚至為管理出租房發生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等,都可以抵扣當年的租金收入。但要注意:當年的出租必須在14天以上,或者既有出租也有自住時,自住的天數不能夠超過出租天數的10%,才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義,發生的各種費用才可以抵稅。修理費如果房屋需要修理,而修理並沒有增加房屋的價值,也不會延長房屋的價值,僅僅是維持房屋現有的使用狀況而發生的費用,當年是可以抵扣租金收入的,如漏水或者是破損墻體刷漆,或者修理壞了的窗戶等等費用。而如果是把屋頂重新修一下,比如更隔熱,更保暖,或者替換房間裏的大件物品,能夠增加房屋價值的,則不能在當年全部來抵稅,這些成本只能逐年攤銷。

  此外,一些折舊的費用也可以抵扣相關稅費。租金納稅注意事項通常,非居民外籍人士在美國擁有出租房産收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表。一份給聯邦申報聯邦個人所得稅,一份給房産所在州申報州個人所得稅。當房産無法順利出租或因其他原因而入不敷出時,即使個人所得稅為零,仍然需要申報。比如,大家一年的美國租金收入為1.2萬美元,但物業費、房産稅、維修費、水電費等支出共2萬美元,則業主出租房産凈虧損8千美元。這時,業主千萬不要以為出租房産處於虧損狀態,無需繳納個人所得稅就不需要申報了。如果不申報,美國國稅局會根據此房産的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報,則可避免這樣的事情發生。