全美地稅年年漲 如何抗爭

2014年2月24日 15:24

作者:楊心傳 選稿:馬景華 來源:華人工商網

  根據凱斯席勒房價指數的統計,全美房價在2006年秋至2007年夏跌幅超過40%,近兩年來雖已復蘇,但平均跌幅仍在20%以上。與此同時,全美地稅的平均漲幅卻超過20%,紐約市的地稅在前市長彭博任內12年「逆勢而上」,一馬當先,漲幅超過30%,市府和財稅局想盡各種手段,在每年的地稅調整計算上作文章,以確保地稅的只漲不衰。紐約市同時是全美合作與共有公寓集中的都市之一,據統計,紐約市合作公寓(Co-op)股東與共有公寓(Condo)屋主每年平均繳納的地稅均已突破7000元,超越一家庭甚至兩家庭屋主平均繳納的地稅額。

  紐約市財政局的稅務評估報告(Notice of Property Value),每年1月15日在網上公佈並同時郵寄給屋主,其中包括屋主姓名,地址位置(Block and lot),商業或民宅畫分,稅務等級等,但最重要的還是市場值(Fair Market Value),估價(Assessment Value)以決定稅額。

  紐約市根據房地産的民用(Residential)或商業(Commercial)用途,稅務等級相應畫分為四等。一級為民用用一至三家庭住宅,估稅額為市場價值的6%,地稅為估稅額的16.787%。二級為民用多家庭(四至十家庭)及共有、合作公寓。三級為公用事業(Utility)單位。四級為商業樓宇、倉庫、旅館、博物館、影院設施等。現在許多拆建的新共有公寓提供15年(25年)免稅,實際上是11年(或21年)免稅,4年減稅,從第12年(或22年)起,地稅便以20%,40%,60%,80%攀升,在第16年(或26年)時達到100%。

  財政局于年初的估價報告發出後,稅務局受理上訴申請的截止日期為3月1日(二、三、四稅務等級)或3月15日(一級稅務等級)。稅務局接到上訴申請後會進行評估,如決定受理便會發出通知告訴申請人的「庭訓」(Hearing)日期,由於每年申請人眾多(紐約市每年至少5萬起),每起案例平均只給5至10分鐘的機會「申辯」,因此抗辯人必須「據之以理」,抓住「要害」,稍有「破綻」便會被駁回。申請人的「初審」被駁回之後,還可以請律師上訴(Appeal),截止日期為當年10月24日,由各區高院(Supreme Court)受理,需交上訴費210元。上訴備案之後,來年申訴獲減會一併考慮。

  最近有讀者來信,詢問如何防止自己的房屋漲價,實質上是防止自己的房地産稅升值,由於紐約市自彭博以來實行了複雜而又「靈活」的地稅評估和調整系統,即使房屋「市場價」(Fair Market Value)跌價,地稅也還是照樣上漲,以達到「旱澇保收」的目的,現舉一例説明。張先生住北法拉盛一家庭,兩年前的估價報告顯示市場價從84萬元「劇降」為72萬6000元(13.6%),但地稅估價(Assessment Value)不降反升,從年前的3萬7445元上升為3萬9014元,因此地稅從年前的6481元上升為7126元。2014年1月22日張先生的估價報告如坐「雲霄飛車」,回竄到86萬元,比2013年的市場價(72萬7000元)上升了18%,估價上漲967元(2.3%),因此地稅也順勢上升為7271元(上升了3.5%)。

  再看一個成功抗辯的例子。劉先生位於布碌侖的投資房在紐約市財稅局中的紀錄為2A(4至6家庭),經抗辯之後糾正為1級中的3家庭,地稅從原先的1萬8920元(稅率為13.433%)降為4626元(稅率為18.205%),可謂「天壤之別」。

  一般來説,凡有房屋加建(申請開工紙),違規(如土庫出租),社區基礎設施(如診所、藥店、健保中心、託兒所、圖書館、老人活動中心等)等登記紀錄的房屋或樓宇的地稅會顯著上漲,而且很難接受調降申請。許多新移民喜歡買皇后區法拉盛或艾姆赫斯特的新康鬥(Condo)來自住或投資,交通購物均方便,但如果樓下有社區設施,即使15年(實際上是11年)免稅,最好提前查一下15年後的地稅,可能會高得驚人。

  美國法律規定,如果房屋所有人認為地方政府徵收的房屋稅漲幅有問題,屋主有權向市府提出申訴,但由於減免地稅申請涉及法律、地産、建築、會計等眾多領域,又要填寫市財政局或稅務局的一系列表格,手續頗為繁雜,在很大程度上阻礙了屋主欲抗辯的意願,因此屋主在決定於政府「對簿公堂」前,要熟悉地方房地産稅制定和調升(降)的法律根據和程式,才能做到知彼知己,「百戰不殆」。(作者為註冊會計師)

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