個人及商業買賣房地産稅務技巧

2014年2月28日 11:30

選稿:馬景華 來源:華人工商網

  美國購房1030條款(1030 Exchange)

  眾所週知,美國是一個多稅種的國家,稅收條款琳瑯滿目,但大家可能並不熟悉的是,許多法律條款能夠成為非常有效的避稅或延稅工具,我們這回講得1031條款就是其中之一, 它能幫助投資者延遲交稅時間,增強購買力。

  1031條款(1031 Exchange),也稱作“1031財産對換”或“同類財産交易”,是從美國國家稅務法第1031條第一款第一項中的規定而得名。在法律條文的定義下,此類交換意味著“

  如果交換的房産是用於商業性使用或投資,並且用於交換類似的資産,那麼交換過程中的資産利益得失不予承認,即不用繳納其過程中産生的資産利得稅。”換言之,只要賣家在出售原有房産後購買價值更高或等值的房産,並且用於投資,就可以使用這一法條。

  該條款規定主要表明

進行房産交易必須是用作商業性用途或投資 賣方需在出售財産後的45天內確定一個或多個重置房産 在出售後的180天內將重置房産購入(當賣方無法在規定時間內確定或購買重置房産,逆向交換也是較為常見的交換方式,即賣方先購入重置房産,再將原始房産出售。) 重置房産需與原有房産等值或高於原有房産的價值。

  值得注意的是,在實際操作中,1031條款還會有不同的約束和限制,也有不同的使用途徑,要視具體情況而定。

  下面這個例子可以直接地説明1031條款的優勢:

  若林女士在2010年7月1日以30萬美元的價格購入一套精品公寓並且出租給他人(作商業用途),也付清了所有貸款,該公寓現市場價值為50萬美元。若林女士于2011年7月底打算購買另一套價值同樣為50萬美元的公寓,忽略房屋需要進行折舊的情況,此時她有兩個選擇:

若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售,但不在180天內購入新房産,就需要繳納一定比例的資産利得稅。因林女士持有房産已超過一年,純收入所應繳納的資産利得稅約為4萬美金。此時林女士所剩資金為46萬美金,無法立即購買新的房産。 若林女士選擇利用1031條款,在45天內確認新房産,並在180天購入,用作投資或商業使用,就可以幫助她延後所需繳納的稅收,順利購置新房。

  在對此條款有了基本認識後需要提醒廣大房産交易者的是,雖然房産購買時1031條款可以發揮巨大效用,但它不易理解也容易用錯,所以使用前最好前往專業房産機構或向經驗豐富的李豪會計師事務所進行諮詢。

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