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臨港新片區發佈土地新政:推行“先租後讓”試點增加土地供應

2019-12-3 15:05:11 來源:澎湃新聞  作者:澎湃新聞記者 張靜  選稿:項穎知

原標題: 臨港新片區發佈土地新政:推行“先租後讓”試點增加土地供應

  12月3日,上海自貿區臨港新片區正式發佈《關於支援臨港新片區園區平臺提升創新服務能力工作的實施意見》(下稱“《實施意見》”),提出推行“先租後讓”試點以新增土地供應,鼓勵園區平臺以“以房換地”形式收購需退出的工業用地,合理有效開發利用地下空間。

  臨港新片區管委會規劃和自然資源處負責人史炯介紹,在新增土地供應方面,臨港新片區園區平臺獲取標準廠房類工業用地、通用類研發用地,可採用“帶産業項目”掛牌方式供應。新片區推行“先租後讓”試點,可將土地以“先租後讓”方式租賃給園區平臺,同時約定租期及租金,租金價格不高於臨港新片區整體水準,租約到期後,可選擇採用彈性年期出讓有條件續期方式將土地出讓給園區平臺。

  在存量土地收購方面,新片區鼓勵園區平臺收購企業節余工業用地用於建設標準廠房、通用類研發物業。鼓勵園區平臺跨區域收購土地,經認定為A類的園區平臺,可在臨港新片區內跨園區管理範圍收購土地;B類園區平臺,可在園區平臺認定的管理範圍內收購土地。

  為切實降低園區平臺用地成本,《實施意見》提出,新增標準廠房類工業用地、通用類研發用地出讓給園區平臺的,標準廠房類工業用地出讓價格不得低於相同地段工業用地基準地價的70%,通用類研發用地出讓價格不得低於相同地段産業項目類研發用地基準地價的70%。

  在創新用地政策上,經臨港新片區産業主管部門核實需退出的工業用地,鼓勵園區平臺以“以房換地”形式進行收購。園區平臺可在與原土地權利人溝通協商基礎上收購其工業用地,用於開發建設符合原土地權利人生産需求的標準廠房或通用類研發物業,並轉讓或出租給原土地權利人,其餘部分可由園區平臺自行開發建設。

  《實施意見》鼓勵土地混合利用,鼓勵園區平臺在取得的標準廠房類工業用地和通用類研發用地配套建設科技創新服務設施。在規劃合理佈局的前提下,允許園區平臺結合地塊及周邊區域服務設施配套情況,在本地塊內為自身或周邊區域配建服務設施,允許配建的服務設施建築面積比例參考臨港新片區相關文件規定。

  同時鼓勵園區平臺合理有效開發利用地下空間,支援園區平臺在其認定的範圍內對地下空間實施整體設計、區域整體綜合利用開發,進一步提高産業用地土地集約利用水準。

  《實施意見》鼓勵園區平臺採用“先租後售”方式提供標準廠房、通用類研發物業。園區平臺建設的標準廠房、通用類研發物業,可以轉讓不超過50%,可轉讓部分,直接轉讓的比例不得超過物業總量的30%,鼓勵採用“先租後售”方式供應,在承租企業或機構的稅收、就業、研發投入等指標達到臨港新片區産業主管部門設定條件後,再轉讓物業。

  新片區將確保不少於50%部分以租賃方式,提供給高新技術企業、“四新”企業、生産性服務企業等,並在租金上給予一定扶持。扶持小微企業孵化發展,降低其創新創業門檻。對於符合臨港新片區創新産業發展要求的小微企業,鼓勵大中型企業對其的帶動效應,並在廠房租賃上給予一定的租金支援或租金減免政策。

  按照“畝産論英雄”、“效益論英雄”、“能耗論英雄”、“環境論英雄”的績效導向,結合臨港新片區區域經濟特點和産業發展導向,新片區將圍繞産業集聚發展、資源利用效率、管理服務水準等方面,定期開展園區平臺綜合評價,根據評價結果將園區平臺劃分為ABC三類。對不同類型的園區平臺,充分發揮臨港新片區管委會在資源配置方面的引導作用,對資源利用效率高的園區平臺,加大資源要素傾斜支援力度,鼓勵園區平臺進一步提升能級,增強品質優勢和競爭能力;對資源利用效率較低的園區平臺,在資源配置、土地供應方面進行一定的限制。

  以下為《關於支援臨港新片區園區平臺提升創新服務能力工作的實施意見》全文:

  關於支援臨港新片區園區平臺提升創新服務能力工作的實施意見

  為貫徹落實市委市政府《關於促進中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區高品質發展實施特殊支援政策的若干意見》(滬委發〔2019〕20號),優化中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區(以下簡稱“臨港新片區”)科研創新空間格局,促進土地資源要素高品質高效率配置,支援臨港新片區內園區平臺提升創新服務能力,特製定本實施意見。

  一、基本原則

  (一)推動臨港新片區城市功能完善,增強臨港新片區創新服務功能,促進産業升級,優化資源配置。

  (二)堅持緊湊高效型用地標準,建立完善的用地績效評價體系,實現土地的高品質利用,促進資源高效率配置,推進存量工業用地盤活,加強土地全生命週期管理。

  (三)堅持績效導向,標準引領。結合臨港新片區區域經濟特點和産業發展導向,實施資源利用評價,根據園區平臺用地效益實施差別化政策指導,對體現土地利用綜合績效的園區平臺加大政策扶持力度,充分發揮園區平臺在推動區域開發建設和産業經濟發展中的重要作用。

  二、適用範圍

  本實施意見適用區域範圍為中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區管理委員會管轄範圍內土地。

  本實施意見所稱園區平臺,為經臨港新片區管委會認定的、承擔各類園區開發建設、運營管理的平臺型企業。

  三、考核評價機制

  按照“畝産論英雄”、“效益論英雄”、“能耗論英雄”、“環境論英雄”的績效導向,結合臨港新片區區域經濟特點和産業發展導向,圍繞産業集聚發展、資源利用效率、管理服務水準等方面,定期開展園區平臺綜合評價,根據評價結果將園區平臺劃分為ABC三類。對不同類型的園區平臺,充分發揮臨港新片區管委會在資源配置方面的引導作用,對資源利用效率高的園區平臺,加大資源要素傾斜支援力度,鼓勵園區平臺進一步提升能級,增強品質優勢和競爭能力;對資源利用效率較低的園區平臺,在資源配置、土地供應方面進行一定的限制。

  四、新增土地供應

  (一)園區平臺獲取標準廠房類工業用地、通用類研發用地,可採用“帶産業項目”掛牌方式供應。

  (二)園區平臺可根據産業全生命週期,採用彈性年期出讓有條件續期方式,在出讓合同中明確自動續期的條件、方式及價格,土地出讓合同約定的土地使用權到期後,經臨港新片區産業主管部門認定,符合條件的産業項目可按初始合同約定的價格自動續期。

  (三)推行“先租後讓”試點,可將土地以“先租後讓”方式租賃給園區平臺,同時約定租期及租金,租金價格不高於臨港新片區整體水準,租約到期後,可選擇採用彈性年期出讓有條件續期方式將土地出讓給園區平臺,彈性年期出讓有條件續期方式具體可參照本條第(二)部分。

  五、存量土地收購

  (一)鼓勵園區平臺收購企業節余工業用地用於建設標準廠房、通用類研發物業。

  (二)經臨港新片區産業主管部門核實需退出的工業用地,鼓勵園區平臺對其進行收購,用於建設標準廠房、通用類研發物業。

  (三)鼓勵園區平臺跨區域收購土地。經認定為A類的園區平臺,可在臨港新片區內跨園區管理範圍收購土地;B類園區平臺,可在園區平臺認定的管理範圍內收購土地。

  六、切實降低園區平臺用地成本

  (一)新增標準廠房類工業用地、通用類研發用地出讓給園區平臺的,標準廠房類工業用地出讓價格不得低於相同地段工業用地基準地價的70%,通用類研發用地出讓價格不得低於相同地段産業項目類研發用地基準地價的70%。

  (二)園區平臺收購節余工業用地或經臨港新片區産業主管部門核實需退出的工業用地,土地收購價格可參考上一年度區域內的産業項目類工業或研發用地平均價格,經雙方協商確定。

  (三)園區平臺收購存量用地後用途需發生調整的,臨港新片區土地管理部門通過委託第三方評估機構以雙評估方式確定其需補繳的土地出讓價款,並簽訂土地出讓補充合同,實施土地全生命週期管理,同時可按照分期方式繳納地價款,或在項目竣工後不動産登記前繳納,最長時間不超過兩年。

  七、結合市場化方向,創新用地政策

  (一)經臨港新片區産業主管部門核實需退出的工業用地,鼓勵園區平臺以“以房換地”形式進行收購。園區平臺可在與原土地權利人溝通協商基礎上收購其工業用地,用於開發建設符合原土地權利人生産需求的標準廠房或通用類研發物業,並轉讓或出租給原土地權利人,其餘部分可由園區平臺自行開發建設。收購時在合同中明確收購土地價格、再轉讓或出租比例以及轉讓價格等,相關轉讓及租賃管理要求須符合本意見第九條規定。

  (二)鼓勵園區平臺與土地儲備中心協作,以“收儲再出讓的以房換地”形式進行存量用地開發。土地儲備中心收儲的原土地權利人的工業用地以“帶産業項目”掛牌方式供應給園區平臺進行開發建設,建設完成後將其中的部分物業轉讓或出租給原土地權利人。收儲時,經土地儲備中心、園區平臺與原土地權利人溝通協商後,在合同中明確收儲土地價格、再轉讓或出租比例以及轉讓價格等,相關轉讓及租賃管理要求須符合本意見第九條規定。

  (三)園區平臺可在與原土地權利人溝通協商的基礎上,通過股權收購方式,以園區平臺為主導成立新的園區平臺,對原有項目進行後續的開發建設。新的園區平臺成立後,享有現行園區平臺的優惠政策,但其股份結構不能發生改變,若有股東退出情況,經臨港新片區土地管理部門同意後,優先由原園區平臺進行收購。

  (四)園區平臺可在與原土地權利人溝通協商的基礎上,通過“異地等價置換”的方式,由園區平臺收購原土地權利人的工業用地,並在園區平臺所經營管理的其他區域物業中,轉讓或出租給被收購方等價的物業,進行等價置換。

  八、鼓勵土地混合利用

  (一)鼓勵園區平臺在取得的標準廠房類工業用地和通用類研發用地配套建設科技創新服務設施。在規劃合理佈局的前提下,允許園區平臺結合地塊及周邊區域服務設施配套情況,在本地塊內為自身或周邊區域配建服務設施,允許配建的服務設施建築面積比例參考臨港新片區相關文件規定。

  (二)鼓勵園區平臺合理有效開發利用地下空間,支援園區平臺在其認定的範圍內對地下空間實施整體設計、區域整體綜合利用開發,進一步提高産業用地土地集約利用水準。

  九、加強園區平臺物業轉讓、租賃管理

  (一)鼓勵園區平臺採用“先租後售”方式提供標準廠房、通用類研發物業。園區平臺建設的標準廠房、通用類研發物業,可以轉讓不超過50%,可轉讓部分,直接轉讓的比例不得超過物業總量的30%,鼓勵採用“先租後售”方式供應,在承租企業或機構的稅收、就業、研發投入等指標達到臨港新片區産業主管部門設定條件後,再轉讓物業。

  (二)企業和研發機構退出物業時,應由園區平臺通過房地産轉讓方式按約定的價格標準優先回購,也可經臨港新片區産業主管部門備案後,由園區平臺轉讓給符合條件的企業或研發機構。

  (三)確保不少於50%部分以租賃方式,提供給高新技術企業、“四新”企業、生産性服務企業等,並在租金上給予一定扶持。

  (四)扶持小微企業孵化發展,降低其創新創業門檻。對於符合臨港新片區創新産業發展要求的小微企業,鼓勵大中型企業對其的帶動效應,並在廠房租賃上給予一定的租金支援或租金減免政策。

  (五)加強園區平臺引入産業和科研項目、物業租賃情況監管力度。園區平臺對其所引入的産業和科研項目及其出租物業具有監管職責。園區平臺引入産業、科研項目不符合臨港新片區産業發展導向或相關規定,或因出租物業經濟效益較低而導致整體用地績效評價較差的,經臨港新片區管委會決策,將對園區平臺可轉讓物業比例進行一定限制。

  十、用地績效監督管理

  加強園區平臺用地績效評估與監管,對ABC類園區平臺實施差別化政策。

  (一)經評價列為A類或B類的園區平臺,在新增土地獲取、存量用地收購開發、提高容積率、增加地下空間等方面給予政策支援。

  (二)經評價列為C類的園區平臺,在下次評價之前,將對其在新增土地獲取、存量用地收購開發、可轉讓物業比例等方面進行一定限制。

  十一、加強全生命週期管理

  臨港新片區管委會將進一步加強組織統籌,對所有涉及園區平臺新增土地獲取、存量用地收購開發、提高容積率、增加地下空間的項目,將重新簽訂全生命週期管理土地出讓補充合同,並落實各部門的日常監管職責,對納入全生命週期管理的項目,臨港新片區各部門將根據合同約定,加強對土地開竣工時間、土地開發建設情況的監管力度。在土地建設完成使用過程中,重點加強産業績效評估工作,對園區平臺實行鼓勵與限制相結合的差別化管理。

  十二、施行日期

  本意見自印發之日起實施,有效期至2023年8月31日,由中國(上海)自由貿易試驗區臨港臨港新片區管理委員會負責解釋。

 

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