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人大代表:房地産"售後包租"並非"零風險"
2006年1月18日 15:47
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      東方網特派記者姚莉莉、靳慧、吳穎1月18日現場報道:“10年包租,*年回報8%”,“首付*萬,輕鬆擁有産權旺鋪”……此類房地産廣告不斷映入眼簾,一種貼著“零風險、高效益”標簽的售樓模式引起了廣大購房人的關注。市人大代表陸建銘在市人代會上指出,“售後包租”並非零風險,他同時為實現購房人和房産商的“雙贏”給出三條建議。

      無論是“返租回報”,還是“帶租約銷售”,陸建銘分析説,以上售樓模式其本質是一種“售後包租”行為,一般在商鋪、寫字樓、酒店式公寓銷售過程中出現,往往先銷售後承租,同時給予一定比例的租金。

      在房市普遍低迷的情況下,售後包租為何日益趨火?陸建銘説,“售後包租”對各方的好處是明顯的,對開發商來説,如果只租不賣,長達十幾年的投資回收期他們往往無法承受,而分割出售進行包租,能讓資金快速回籠;對銀行來説,四到五成的首付,相對一般住宅項目而言,按揭比例並不高,封頂十年期限也不長;對投資者而言,投資門檻降低了,只要一次首付,就有穩定的租金收入用來還按揭,無需傷神打理就能輕鬆擁有産權。

      “但是,各方的風險壓力有待時間驗證。”陸建銘説。他認為,目前全國平均商業收益率僅2%,而“售後包租”卻背負8%-12%的收益率,在漫長的包租期內,一旦某個租賃環節出現問題,開發商已套現出局,最後承租商鋪的企業經營不佳,很有可能不積極履行其支付租金的義務。

      為了讓“售後包租”規避風險,真正實現“雙贏”,陸建銘提出三條建議。

      建議一:目前國內“售後包租”的風險主要在於違約賠付能力相關方面的法律存在盲區。因此建議政府主管部門出臺相應行政管理和處罰措施。另外在審批項目時提高産權式商鋪類的門檻,對資質、信用及長期回報的擔保能力、經營能力及該項目情況有一定要求。並要求開發方銷售時提供一定比例擔保金由銀行管理,以便日後市場變化,承諾不能兌現時,能通過擔保金繼續給予小業主所承諾的回報。

      建議二:由於購房人在購房行為上存在較大的不成熟因素,導致在購房置業時往往因考慮不週出現一些不必要的糾紛。建議行政主管部門如工商、房地等部門出臺相應的規範性“售後包租”合同文本,明確由開發商提供擔保方需承擔連帶責任,另外在合同中要明確租金、租期、租金的交付方式、違約責任的確認等,以避免一些矛盾糾紛。

      建議三:政府可嘗試出臺一些新的金融工具,比如房地産信託基金等,讓開發商能拓寬融資渠道,小投資者也可以分享房地産帶來的收益。

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  • 選稿:鄭聞文 來源:東方網 作者:姚莉莉 靳慧 吳穎




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