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獨生子女家庭結構是支撐中國房價上漲重要因素
2006年8月7日 06:50
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  有專家指出,在歐美一些國家,年輕人一般畢業大概十年以後才買房子,購房主力是35歲以上的人。而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人,而且是一畢業就買房,買房就要買大房子——

  在以往的文章中,我曾對中國的房價,特別是大城市房價飛漲的因素進行過分析,如投機者的炒作,官商聯手的推動,價格壟斷的作用,城市化的助力,以及失衡社會導致的資源集中等。但除此之外,還有一個重要的因素不能忽視,這就是家庭結構。

  房地産市場為何一片繁華

  在分析中國大城市房價時,一個值得注意的現象,就是影響房價的相關因素,如房價收入比、租金收入比等常用指標往往都失去了意義。

  以房價收入比為例。所謂房價收入比,是指世界銀行公認的一個“比較理想”的收入和房價之間的比例關係。通常認為,這個比例的理想狀態是4至6倍。與國際上的
一般水準相比,我國的房價收入比明顯偏高。更重要的是,近些年來,我國大中城市的房價扶搖直上,但居民收入的增長卻極為有限。但令人不解的是,高房價和低收入的強烈反差,卻並沒有房地産市場的冷清,相反,在房地産市場中,居民的購買力卻表現得非常旺盛,而事實上,購房者中一個重要組成部分顯然是一般的工薪階層。

  與房價直接相關的另一個因素是租金。如果有一部分房産被投資者購得,購房者要考慮的基本問題是投資收益率。這個投資收益率主要由兩部分組成:一是將來出售房子的差價;二是出售前的租金。有專家認為,按照國際慣例,房價一般是月租金的100—200倍,一旦超出這個標準,兩者會相應做出調整。但在我國房地産市場中,在房價扶搖直上的同時,許多城市的房租卻在不斷下降,至少是沒有同步上升。由於這兩個指標全部失靈,一些依據這些指標做出的房價走勢預測,特別是關於房地産泡沫及其破滅的預測,便往往成為笑柄。

  問題何在?中國人超出預測的旺盛購房能力來自哪?我認為除了人們談論較多的那些因素之外,有兩個因素是最值得注意的:一是在一個失衡的社會裏,社會中各個角落的資源都會以極快的速度向有限的大城市中積聚,從而推升房價的上漲;另一個因素則是由於幾十年中計劃生育政策的實施,特別是城市中形成的獨生子女家庭結構。事實上,這個因素對房地産市場産生的影響,會比個人收入每月增加幾百元要大得多。

  年輕人強勁的購房能力何來?

  有調查顯示,25至28歲的年輕人是北京購房的中堅力量。有專家指出,在歐美一些國家,年輕人一般畢業大概十年以後才買房子,購房主力是35歲以上的人。而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人,而且是一畢業就買房,買房就要買大房子。對於20至30歲的購房群體,我們至少可以認定兩點:第一,他們主要是為結婚安家而購房;第二,就其中大部分人來説,即使考慮到按揭的因素,也並不具有這樣的購房能力。

  他們的購房能力來自哪?一篇相關報道這樣描述購房現場:買房的人越來越年輕,很多年輕人身後都跟著雙方的父母。這樣的情景象徵性地揭示出我國目前房地産購買力的來源:前面的一對小兩口,加上後面的雙方的4個父母。於是,在許多地方,實際上形成了這樣一種標準購房模式:首付由一方或雙方的父母來出,小兩口承擔按揭。有的小兩口實際上連按揭也無法承擔,必須靠一方或雙方的父母親幫助支付按揭款。這樣,就有了我國社會中一種獨特的購房模式:3個家庭,或6個勞動力在共同購買或供養1套房子。可以説,正是這個因素,使得收入房價比徹底失去了意義。在這種情況下,如果一定要勉強使用收入房價比這樣的指標,也需要在家庭收入後面乘以2或3。

  而這種3個家庭支撐1套房子的模式,只有在獨生子女家庭結構中才會成為可能。在分析中國人購房行為特徵時,有人喜歡強調文化觀念的作用,如新婚一定要住新房,盲目追求一步到位,有了錢就要置房置地等。其實,在現實生活中,特別是在購房這種動輒百八十萬的消費行為中,觀念所能起到的作用相當有限。關鍵的問題是家庭結構。從這個意義上可以説,獨生子女家庭結構,是支撐中國房市的重要因素。這個因素在短時間內不會消失。

  父母傾盡積蓄為子女購房的風險

  但問題是,必須要看到事情的另一面。當3個家庭來共同支撐1套住房的時候,高企的房價事實上也就抽幹了3個家庭的積蓄或未來的儲蓄能力。這對於父母一輩的兩個家庭來説,含義尤為嚴重。父母一輩的人,生活在低工資低收入的年代,其中的大部分人積蓄非常有限。從許多有關的報道可以看出,許多父母在為孩子購房時,就已經傾盡了一生的積蓄,由此構成的問題將是長遠的。

  必須意識到,我國是一個正在迅速老齡化的社會。獨生子女與人口老齡化是互相聯繫的兩個方面。我國的老齡化主要是1950年代的生育高峰與70、80年代的計劃生育急剎車相結合在一起的産物。在未來的一段時間裏,我國無論是老年人口的絕對數,還是老年人口在總人口中的比例,仍然會迅速增長。

  與世界上發達國家相比,我們老齡化特徵之一是未富先老。世界上65歲以上老人佔7%的國家和地區,人均國民生産總值均在5000美元以上。而上個世紀末我國進入老齡社會時,人均國民收入僅為800美元左右。這一差異將在養老社會保障上突出表現出來。美國是1935年建立社會保障體系,當時還沒有進入老年社會。而當我國進入老齡社會的時候,社會保障特別是養老保障則處於高度不健全的狀態。即使是在不久的將來就會相當普遍的“四二一家庭”中,自我養老或家庭養老,仍會是養老的主要模式。在這樣的情況下,以現在的購房模式吸乾老年自籌的養老金,將會産生嚴重的後果。當然,對於將來有能力自己解決住房問題的年輕人來説,現在父母在住房上的投入也可以視之為將養老金用於投資。但這既要取決於年輕一代的經濟狀況,也取決於老齡化社會中的房地産市場。

  人們經常説,房地産熱是一種財富的再分配過程。本文想要表明的是,這種財富的再分配,不僅發生在共時性的橫向關繫上,也發生在歷時性的縱向關繫上。


選稿:李宏洋    來源:經濟觀察報  作者:孫立平  
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