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黃浦一小區有7個業委會4個物業 該怎麼管?

2019/12/9 9:12:26 來源:上觀新聞 作者:唐燁 選稿:袁穎

  位於西藏南路上的西淩新村,從外表看起來與普通住宅小區沒啥區別。但這個小區有個特殊性:儘管同在一個圍墻內,小區卻分為7個管理轄區,有7個業委會、4個物業公司。多頭管理造成諸多治理矛盾,物業“自掃門前雪”,公共區域管理混亂,連最基本的停車管理制度等都無法獲得達成一致。業主改變現狀的呼聲很高。

  去年以來,黃浦區半淞園路街道以黨建引領,創新社區治理。在尊重業主意見的前提下,引導西淩新村啟動了“聯小建大”工作:在調整物業管理區域後,統一業主委員會和物業管理公司。今年9月,小區原有的6個業委會統一為1個業委會,業主高票選舉出新一屆業主委員會成員。新成立的業委會這兩個月正忙著對小區公共事務進行調研,接下來就統一社區內的物業管理公司,改善小區環境面貌。

  從風光小區到“越住越差”,改變呼聲高

  西淩新村,是上世紀90年代初上海大型危房改造項目,住宅建築面積總計約23萬多平方米,居民戶數約3700戶。小區內有40幢多層、8幢高層。由於房屋先後分期建造,因此自1995年起,小區內的7個物業管理區域分別組建了各自的業主大會,並選舉産生了業主委員會;7個業主大會又分別聘請了4家不同的物業管理公司。

  “小區剛建成時,我們這裡還是挺風光的。”新一屆業委會主任、業主陸煜君住在其中一幢多層內,他説,當時大家對居住環境很滿意。

  但時間一長,多個業主大會和多個物業管理公司並存的問題就突顯出來了。

  “公共區域的管理制度缺失,機動車亂停放現象嚴重但無有效措施,連最基本的停車管理制度都無法獲得通過;小區出入管理不嚴,任何人或任何車輛都可以隨意進入小區,導致安全隱患不斷;樓道堆物沒有應對措施,消防安全無法得到保障;生活垃圾分類管理無法有效貫徹,如就垃圾投放設施的擺放、安置等都無法取得一致意見,更不用説制定相關的管理制度……”西二居民區黨總支書記呂重蛟説。

  “小區內一度流動攤販氾濫,機動車、非機動車亂停亂放,甚至還有業主偷偷傾倒建築垃圾,都沒人管。一些公共綠化的養護、公共設施的更新也比較缺乏。”陸煜君説。

  造成這些問題的關鍵,在於多個物業管理區域。各業主大會和物業管理公司“自掃門前雪”,一些公共區域的治理問題始終難以根治;業主們對物業服務的要求不同,物業公司在物業管理服務上也存在不同的模式與服務標準等區別。居民區黨總支曾嘗試過與各業主委員會、各物業公司溝通,但“業委會及物業公司更多的是關注自身利益,鮮少考慮整個社區的統一規劃與發展”。

  部分業委會當時代表業主行使權力時也覺得力不從心。陸煜君是當時第四業委會主任。他説,小區停車是由一家物業公司管理,作為第四業委會主任,他曾想代表業主們了解一下停車費收繳情況。因為小區公共部位停車費用是小區公共收益的一部分。但物業公司搪塞他説,要他聯合其他6個業委會一起,才能拿出賬目給他們看。

  眼看著建造品質與管理水準的住宅越來越多,而自己的小區“越住越差”,西淩新村業主們的風光感蕩然無存。近年,業主們要求改變現狀的呼聲越來越高。

  小區多頭管理的模式,已經無法滿足業主對社區精細化管理的需要。改變,勢在必行。

  黨建引領下,“聯與不聯”順應民意

  去年11月,在西淩新村零距離家園理事會上,街道宣佈啟動小區“聯小建大”物業管理區域調整工作。

  “所謂‘聯小建大’,就是將小的、分散的物業管理區域調整成為大的、統一的物業管理區域,打破多頭管理局面。”街道負責人解釋説。

  街道聘請第三方社會組織“半淞園治理家園服務站”進行小區情況摸底等,做出“聯小建大”可行性研究。服務站負責人陸應峰説,在對小區業主戶數基本情況排摸後,我們主要配合街道主要分兩步走:第一,了解業主是否願意“聯小建大”;第二,了解“聯小建大”是否符合相關法律法規。

  一方面,街道多次組織召開了西淩新村社區黨員、樓組長、居民骨幹座談會,對小區業主和居民進行現場問卷調查,取得社情民意的第一手資料。街道領導多次召集各業主委員會成員開會討論,廣泛聽取意見,並帶領街道自治辦、管理辦、房管辦、治理家園服務站、居委、物業企業相關負責人員實地察看小區情況,深入社區開展有針對性的調研指導。“在調研中,我們發現:大多業主還是很支援統一業主委員會和物業管理公司的,這為‘聯小建大’打下一個堅實的基礎。”服務站顧問朱百鳴説。

  另一方面,徵詢有關職能部門、專家學者意見,了解到依據國務院《物業管理條例》及《上海市住宅物業管理規定》等法律法規,西淩新村小區治理難題的解決具有法律依據、專業支撐及可操作性。

  在這一過程中也遇到一個情況:有一幢居民樓業委會表示不願意參與到“聯小建大”。他們覺得,自身的物業管理水準目前高於小區整體管理水準,參與其中會拉低樓內的管理水準。“‘聯小建大’的基礎是尊重、順應民意,且這幢居民樓目前的物業管理僅限于其樓內,並不參與樓外公共部位的管理。”街道自治辦相關負責人説,“聯小建大”當時沒有將這幢樓納入進來,確定在其他六個居民小區推進“聯小建大”。服務站已將這一情況説明張貼在該居民樓內顯眼位置,廣泛告之該樓業主。

  “聯小建大”,可行!居委會廣泛進行宣傳,讓業主充分了解這些情況。今年3月,參與“聯小建大”的六個業委會分別召開業主大會會議,六場業主大會最終以平均超過90%的同意率表決通過了西淩新村物業管理區域調整方案。

  一週後,六個小區業主大會向區住房保障和房屋管理局提交《關於上海市黃浦區西淩二村小區物業管理區域調整的申請》等相關材料;不久就得到了黃浦區住房保障和房屋管理局批復:同意將上述六個小區業主大會物業管理區域撤並調整為“西淩新村業主大會”物業管理區域。

  3500戶業主、每戶4張選票,選出業主所想

  六個物業管理區域撤併為一個,接下來就是成立一個業委會。

  街道牽頭成立西淩新村業委會籌備組,西二居民區黨總支與西三居民區黨總支充分發揮黨建引領作用,廣泛動員、傾聽民意,向籌備組推薦業委會委員候選人人選,並配合籌備組向全體業主公示候選人名單及基本情況。

  在積極推動組建新業委會的同時,街道邀請相關職能部門、居民區黨總支、居民委員會、社會組織、律師團隊、業主代表等共同參與各項自治管理規約的起草,結合西淩新村的實際情況對《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》等三大規約進行修訂,以被稱為上海第一個有法律效力的住戶公約——《半淞園住戶守則》為示範文本,對小區管理方方面面的制度進行推敲和研究,特別針對停車管理的老大難問題共同探討,形成相關制度文本。

  街道通過前期調研,了解到到居民群眾對物業管理的意見和建議、對小區民生設施等具體要求,擬定了《西淩新村精細化管理方案》,街道美麗家園建設等項目與資源將向小區傾斜。“我們將街道會為小區注入的資源都張貼在小區公告欄,還配上了效果圖。像增設高空探頭、智慧充電樁、口袋花園以及更新中心花園等項目,都引起了業主的熱議。”西三居民區黨總支書記陳金鳳説,不少業主心懷期待地説,沒有“聯小建大”,我們小區不可能有這麼多政府資源的投入。

  今年9月,西淩新村小區業主大會第一次會議順利召開,會議通過三大規約、《西淩新村小區車輛停放管理規定》、半淞園版《住戶守則》、《西淩新村精細化管理方案》等文件,並選舉産生第一屆業主委員會成員等。

  為了這次業主大會順利召開,基層幹部帶領黨員業主、樓組長、熱心志願者做了不少前期準備工作。呂重蛟説,我們在這次業主大會上,有6項決議要通過,最終被納入4張選票。居委幹部帶領黨員業主、樓組長、熱心志願者對業主一家家進行走訪,把每戶4張選票送到業主們的手中,還要一一向他們進行解釋説明。六個小區3500多戶業主、每戶4張選票,計票工作量巨大。在業主踴躍投票後,40多個工作人員花了整整兩天時間計票。

  新一屆業委會選舉出來了,13個委員馬上進行投入服務工作。陸煜君告訴記者,目前小區物業管理將按照規定進行物業託管,在物業託管的過渡期間,業委會在密集考察物業公司,不久將進行物業的選聘。在統一物業管理後,更多的服務將推進。

  街道黨工委書記盧正説,完善黨委領導、政府負責、民主協商、社會協同、公眾參與、法治保障、科技支撐的社會治理體系是實現共建共治共用社會治理格局的方向和路徑。半淞園路街道堅持黨建引領,及時回應居民需求,不斷完善組織體系,提升居民區規範化建設水準,推動居民區與社區單位、社會組織的融合互動,著力打造多元主體共建共治共用的社區治理新格局。